我与港城征文系列--《我与港城的土地竞买》
2009-06-04 09:48:31
我与土地竞价交易的 “亲密接触”
2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2002年6月26日，临港新城主城区正式开工建设，一座展示新世纪城市建设水平和都市生活环境质量的滨海新城在地平面上冉冉升起。
2002年9月3日，我加入了上海海港新城投资开发有限公司（公司原名），正式成为港城建设的一员。
如果说人生“大事”都是机缘注定的话，那么在文章的开头这三件事情是我必须提到的，正是它们的发生，才促成了我与土地竞价交易的“亲密接触”，其中三场尤为印象深刻。
与土地竞价交易的第一次“亲密接触”
那是2008年1月28日，是我人生经历里值得纪念的一天，第一次亲历土地挂牌交易现场，第一次举牌竞买，第一次签署成交确认书。以前这些场面只有在电视剧里见过，没想到我自己也亲身参与其中，深刻体会了一把商场如战场的激烈，一举手一投足百万千万落地的掷地有声，以及打败竞争对手取得最终胜利的自豪和喜悦。
那是主城区三环带行政办公楼项目土地的出让。由于政策因素，这四个作为区政府配套的办公项目不得不由原定的划拨变为公开出让，但其特殊的使用功能又无法实现真正的公开市场化，因此领导上决定由我公司和临港城投公司各两块参加土地竞买，而且必须志在必得。
项目挂牌开始的时候，恰逢我的部门领导赴国外考察，无法参加竞买，于是公司领导委以重任，决定由我作为受托人，负责竞买的所有工作，就是这样的机缘巧合，促成了我工作上以及人生历程中重要的经历。
挂牌开始初期，通过了解竞争对手的情况，有十一家单位购买的挂牌文件，而且信心满满的样子，看来一场“恶战”是不可避免了！
到了缴纳竞买保证金截止的日子，竞争对手终于浮出了水面，共有四家，他们分别是上海兴润房地产发展有限公司、上海强生置业有限公司、上海旭辉集团股份有限公司和上海百业信集团有限公司。
竞争在所难免，领导要求马上制定竞买方案，志在必得是否还设定最高报价，报价策略是先发制人还是静观其变，这些问题在我的脑子里打转。一天的时间，我就完成了这篇报告，提出了价格分析和报价的策略供领导决策，并且为现场竞买当天对各价位的报价能够了如指掌制作了详细的报价单。所有准备工作就绪，就等待着现场竞价时间的到来了，我的脑子里顿时出现了电视里那些激动人心的画面。
终于到了现场竞价的日子。那天，上海下着百年难遇的大雪，异常恶劣的天气没有影响我激动不已的心情，更没有阻挡竞争对手想要驻足临港新城的步伐。
踏入竞买会现场，参加的人员都早早的来到了现场，跟电视里不同的是大家并没有西装革履，正襟危坐，气氛紧张，这使我的心情放松了许多。
在登记处填写完信息，我就坐到了港城公司指定的座位处，四下看了看，邻座的是兴润，再往左是强生、百业信和旭辉，看看他们一个个都是老谋深算的样子，想到自己这么个黄毛小丫头坐在这里，真还有些底气不足的感觉，好在转念一想，事先做足了准备工作，公司领导又亲临现场压阵，于是抛开杂念，我告诉自己：“你一定行！”
下午一点整，挂牌主持人宣布挂牌截至，并宣布挂牌地块当前最高报价及其报价者，以及继续竞价的增价幅度，当主持人开始询问：“各位竞买人是否愿意继续竞价？”话音未落，只见台下四只手齐刷刷的举了起来，虽然我们公司已经是当前最高报价，但是我心一急，也举了起来，心想：这三家公司气焰还真嚣张啊，看来绝对是“有备而来”，接下来的举牌一定要在气势上压过他们！
接下来就正式进入紧张激烈的现场进价时刻了，拿到竞价牌的时候，突然一种莫名的自豪感兴奋劲油然而生，我就要拿着这个小小的牌子举牌了，不知道待会会是怎样的场景呢，会不会和电视里一样那么激烈呢？
这时，主持人的声音把我的思绪拉回了现场，主持人宣布：“现场竞买的起始价为2315万元，增价幅度为100万元，2415万元，有没有人应价？”
在他说道2415万元时，我已经把手里的竞价牌举了起来，心想：一定要在气势上压到他们，让竞争对手充分感受到我们志在必得的信心！
刚放下手中的牌，只见强生的举牌人举起了手里的牌，按照100万的增价幅度，他的叫价就是2515万元。
还没等他放下竞价牌，我已经又举牌了，就这样步步逼近的叫了几轮后，我观察到主要的竞争对手就是强生置业，另外两家已经基本退出了战场。我心想：还是那两家有自知之明，之前也许还不知道我公司的决心，这现场的架势已经让他们看清山水了！
最后的决战就在我公司和强生置业之间了。我观察到叫到3015万的时候，强生的人开始有些坐立不安了，拿起了电话，看来是向领导汇报情况。我心想：原来你们并没有做好实足的准备呀，还要临时请示，看来我们的胜利在望了！
乘胜追击，我举牌到3215万的时候，全场一片安静，主持人连续三次宣布3215万还有人报价吗，无人应答。
最终，胜利是属于我们的，在签署成交确认书的时候，我拿笔的手都似乎有些颤抖，我太激动太兴奋了。我成功了，圆满的完成了任务，虽然比不得电视里那些地产大亨们一出价豪气冲天的气魄，但也小小玩了把心理战，步步紧逼压倒对手的气势，保持领先的姿态直到最后！
竞买会后，领导表扬我反应灵敏，很活络。第一次参加那么重要的工作，就得到了领导的认可，心里甭提有多高兴了。
一记千万增幅的重拳出击
如果说我作为参与者的是一场波澜不惊意料之中胜利的“战争”，那么我作为见证者的另一场“战争”真可谓是惊心动魄，出人意料，那就是当天下午三点进行的购物中心项目的现场竞买，该项目是截至目前为止港城地区起拍标的最大的商业地块，起始价达到12.2516亿元。
这个项目是主城区内重要的商业项目，是服务于整个城区并可辐射临港周边地区的大型购物中心，因此在开发商的选择上希望能够具有一定的品牌保障，当时绿地集团提出开发意向，并且对购物中心内的业态设置提出了明确的计划。
谁知在公开挂牌的时候杀出了黑马——百业信集团，该公司在2007年竞得一环带的一块商办地块，公司老板对临港新城的未来充满了信心，但从未从事过房地产开发，已竞得的土地也并没有用心开发，看到他们也参与购物中心如此重要项目的竞争，我心里着实捏了一把汗。心里琢磨着：“之前办公楼的时候没有出手，难道是蓄势在购物中心项目上发威？”就在这时，看到一张熟悉的面孔，是百业信的董事长，老板亲临现场，看来一场“恶战”就要上演了！
果然不出我所料，绿地与百业信的现场竞价绝对堪比电视上见过的场景，增价幅度只有100万元，百业信的叫价增幅都在500万元左右，而绿地的叫价就保守的多，只是在百业信叫价的基础上增加100万而已。
出奇制胜的时刻出现在15点30分，当绿地叫到2亿零1佰万元的时候，只见百业信董事长不紧不慢的举起手中的竞价牌，响亮的喊出“2亿5千万”！
场内突然出奇地安静，大家屏住呼吸，目光齐刷刷地望向了绿地的举牌人。
我的心更是提到了嗓子眼，绿地会加价吗，过2亿已经是他们破天荒的价格了，之前他们的表态叫到了这个价格可是大大超过了！
可惜奇迹并没有再次出现，相比民营老板的豪气，绿地集团这样的公司还是相当谨慎的，最终百业信以最后一个增幅高达4000多万的叫价重拳出击，成功竞得了购物中心项目，成交价2.5亿元，比起始价整整翻了一倍多。
这次的竞买会让我真切体会到了公开出让的三大原则“公开、公平、公正”。作为一级开发商的愿望是希望引入有实力有经验的开发商，但事实证明那只是美好的愿望。在公开的土地交易市场上，价高者得才是唯一的标准。这不禁引起了我的深思，为了杜绝土地市场上的“作弊”行为，公开公平完全是正确的，但是价高者得的标准，对于像临港新城这样一座完全新生的城市来说，却是“致命”的，对新城来说，开拓者的经验和品牌效应，相比土地收益绝对是至关重要的。
一场“持久战”下的港城地王
转眼到了3月，又迎来了一场出人意料的竞买会，那是一环带第一排黄金地段申港大道南侧的一块商办地块，也许是地理位置的优越，这一面积不大的地块引来了三家公司的竞争，他们分别是旭辉集团股份有限公司、上海临港新城投资建设有限公司和上海广昊建设发展有限公司。
在该地块的招商谈判中，仅广昊表示过开发意向，旭辉及临港城投均是在挂牌期间出现的黑马，见证了上次百业信这匹黑马的威力，对于眼前的这两批黑马我在想：“旭辉，这家公司之前有交过手，比较保守，应该不会出‘狠招’！”“临港城投，他们葫芦里卖的什么药？在这块土地的旁边已经有一块城投大厦了，难道还要扩张自己的范围？”“广昊，表示过志在必得的，而且老板也亲自到场，今天的赢家应该就是他们。”
就在我还琢磨着各家实力的时候，突然看到临港城投的人拿出了一张报价表，足足两页，这不就是我当初举牌的时候准备的报价表嘛，没想到被他们学去了，不由得心里得意了起来。转念一想，准备了整整两页，看来他们的底限价格很高啊，又有好戏看了！
整个竞价过程完全就是一场没有硝烟的暗战，相比绿地与百业信枪林弹雨的冲锋战，广昊和临港城投的竞价就如同一场耗时耗力的拉锯战。
价格只是在100万100万的上升，手中的竞价牌快速的举起又放下，举起又放下，双方的举牌人几乎已经进入了疯狂的状态。慢慢的广昊开始放慢了脚步，举牌速度越来越慢，当临港城投叫到16850万元的时候，这已经是第117轮的叫价了，广昊放弃了。这时，我注意到临港城投准备的那张报价单还没有翻页，也就是说他们的价格底限还有至少一千万！
最终经过长达117轮的叫价，临港城投以16850万元竞得了这块土地，成为了主城区截至目前为止的“地王”，单价高达986万元/亩，成交价格比底价高出了117%，第二天就有多家报纸报道了这则消息。
这是三场风格迥异、意义深远的土地竞买，很有幸，我参与了，我见证了。
时针拨回2005年，港城第一块商业地块挂牌出让，仅有唯一的一家公司参与。从往昔的门可罗雀，到今朝的门庭若市，从竞价的波澜不惊到惊涛骇浪，从底价成交到天价成交，这一系列的变化，都标示了港城一步步的成长轨迹，更充分体现了开发商对于这块热土不断升温的热情和信心。
不知不觉写了那么多，对土地竞买现场的回忆仿佛就在昨天，从中引发的种种思考仍在心中徘徊，虽然有些许的遗憾，但是更多的是对这座城市无限的希望和憧憬！
作为一个港城人，见证着港城的成长，我为自己做出的小小成绩感到骄傲，为领导给予的认可感到欣慰，更为自己能为港城的建设贡献自己的力量而无比的自豪！
上海港城开发（集团）有限公司
招商管理部 蔡琦
二00九年五月二十五日