我与港城征文系列--《忆往昔之“第一”， 望未来之发展》
2009-06-04 09:40:03
数字中，“1”的出现代表着从无到有的开始；千里之行，始于足下，第一步坚实的迈出是走向未来的标志。同样，一座新城的启动，犹如一个初生婴儿睁开双眼的那一刹那，在人们的关注与期许中，所有未来的美好都将从她发生的每一个令人激动而难忘的“第一次”开始。
2005年7月14日， 临港新城主城区第一块商业用地正式挂牌。2005年7月29日，锦江之星旅馆有限公司成功竞得该地块，建设其品牌连锁经济型酒店“锦江之星”。2006年4月17日，项目破土动工；2007年6月30日，项目竣工验收。2007年8月28日，主城区首个纯经营性商业项目“锦江之星临港新城店”正式对外营业，喜迎第一批宾客。
2006年11月13日， 临港新城主城区第一块普通商品房住宅用地正式挂牌。2006年11月24日，上海绿地（集团）有限公司在继成功竞获同一街坊西侧22万平方米配套商品房居住用地后，又成功竞得该地块，开发绿地蓝海庭“东岸涟城”普通商品房项目。2007年6月30日项目动工建设。2007年9月9日项目一期结构封顶，正式开盘预售。自此，港城有了自己的商品房，许多人期盼已久入住主城区的居住梦想得以实现。
也许，站在未来回眸现在，这只是两个普普通通的功能性项目，但它们分别占据着主城区商业与普通住宅项目的“第一把”交椅，标志着主城区经营性项目的正式启动。从此，主城区的开发建设从幕后走到了幕前，开始为世人所瞩目。细细地品味过去，许多情景依然历历在目。作为亲历者深感幸运与骄傲，对于过程的艰辛与不易不免百感交集。
回想2005年，主城区的开发建设步入了新的发展阶段。“港开、桥通、城用”的重大节点目标呼唤城市功能的尽快展现。主城区一期范围基础设施的基本建成客观上为提速功能性项目的全面启动创造了先决条件。在此背景下，经过缜密研究，集团领导毅然决定主城区首先推出商业地块，开发经济型酒店项目，以满足城市开发初期对于旅游接待、餐饮会务的客观需要。
有了明确的目标，下一步需要做的是理顺思路，制定具体的工作计划和实施方案。在随即召开的招商部工作会议上，大家集思广益，讨论热烈，最终形成了三点共识：一是认为这是集团对招商部工作能力的首次考验，任务不仅必须完成（即确保不流标），而且要出色地完成。因为没有退路，压力被百分百地转化成了动力。二是作为主城区首个经营性项目，一旦问世，必须一炮打响。项目业态尽管是低端的经济型酒店，但通过招商引入的投资开发主体必须是该行业内数一数二的领军企业。三是具体工作开展必须注重方式方法，不仅要集中部门力量全力以赴，关键要把工作做实做细，统筹计划，周密部署，认真对待并处理好每一个中间环节。
统一思路后，我们用了一周的时间对沪上经济型酒店开展全面深入的市场调研，完成了研究分析报告。结论显示2005年沪上最具影响力的经济型酒店品牌前三甲依次为锦江之星、如家快捷和莫泰168。在对其幕后企业作进一步走访调研后发现，莫泰168尽管是本地的一个品牌，但其经营拓展的理念一贯是求质不求量，注重稳扎稳打，而非迅速扩张，因此在布点选择方面对区域的成熟度要求很高，显然，这与主城区当时的发展状况不匹配。如家快捷是由首都旅游国际酒店集团与携程旅游服务公司共同投资开发的一个经济型酒店品牌，当时全国连锁酒店数已近50家，在国内经济型酒店行业内排行第二。但由于不是本地企业，因此在异地投资决策方面显得相对谨慎和缓慢。锦江之星是上海锦江集团旗下子公司锦江之星旅馆有限公司创立的品牌。依托锦江集团在酒店业的综合实力与深厚经验，创建以来锦江之星一直是全国经济型酒店的“航空母舰”，规模与综合实力始终稳居行业首位，当时的门店数已达近70家，位列全国第一。同时它又是本地企业，对上海的综合环境与发展状况比较熟悉。因此经过慎重考虑，最终决定把锦江之星设为招商引入的首要对象，而如家快捷被设为备选。
初次会谈的重要性不言而喻，拜访位于延安东路100号联谊大厦9楼的锦江之星旅馆有限公司之前，我们做好了充分准备。包括着装、携带的资料、介绍的内容与顺序等细节问题，甚至对于对方可能提出的地域偏远、人口稀少、功能配套不成熟等不利因素的问题，事先都经过仔细商酌，备好了最佳回答的内容。
那天会谈的过程非常地顺利，气氛也很友好融洽，对方不仅提问积极，而且问得很细。正当我们私下以为首战告捷的时候，一个意料不到的情况发生了。会谈结束前，对方忽然告知锦江之星的开发模式主要以租赁旧式厂房改造为主，绝少有买地开发项目的情况，尤其在上海，自公司成立股份制企业以来，尚未有先例。这是不是婉言谢绝的说辞呢？当时真有被冷水呛住的感觉。回来后，我们马上展开了讨论。让一家知名企业初次接触就表态接受是不现实的，但对方最后的说辞也确在意料之外。冷静下来后，我们转换了视角，既然没有合作的诚意，对方又何必安排一个上午的接待，而且提出了诸多与投资开发相关的细节问题呢？看来戏并没有结束，可能才刚开始，现在只是需要我们更冷静，更主动地去面对。从会谈情况来看，他们已对主城区有了初步认识，也产生了一定兴趣，因此我们下一步需要做的就是抓住这良好的开局，加强与锦江之星高层的深入互动，加深彼此的了解与互信，一鼓作气，促成锦江之星董事会的尽快决策。
一周后，为了答谢锦江之星的接待，我们盛邀锦江之星中高层领导莅临主城区现场考察。对于参观路线与现场解说，事先我们都做了精心的策划、布置与安排。在参观后的交流会上，来宾们都深深被主城区的规模与气势所震撼，发出了百闻不如一见的感叹，锦江之星公司总经理更是对我们所体现的重视与诚意深表谢意。在此情形下，我们抓住时机，趁热打铁提出了三个想法：一是从政府角度重申港城建设对上海后续发展的重大战略意义，以及由此对上海本土企业所孕育而生的巨大的历史发展机遇；二是作为主城区第一块经营性项目用地，不仅可以获取相对低廉的土地成本，而且项目一旦落地，必定受到外界的高度关注，项目附加值极高，对竞得企业而言可谓“名利双收”。三是时不我待，主城区每一个项目的推出都有明确的时间节点，以保证城市功能的快速形成与发展。之前我们做的调研分析结论认为，目前在经济型酒店领域，只有锦江之星最能匹配港城发展的要求与定位，所以此次合作的成功，将是双方长远的共赢。锦江之星的来宾们表示会尽快上报董事会商议决策，并在短期内给我们一个明确的说法。我们知道，双方的合作进程大大地向前迈了一步。
随后不久，我们再次接到锦江之星的邀请，参观他们在浦东花木新开业的一家经济型酒店。那天由锦江之星公司总经理亲自陪同作介绍。我们获悉这是锦江之星的第三代产品，在房间布局与软硬件配置方面都更具人性化。事后我们分析认为这次的参观是一个积极的信号，锦江之星公司似乎也在博取我们的信任与认同，并间接地向我们表明他们有意参与的态度，双方正积极地向着共同的目标越走越近。
所谓“万事开头难”，作为第一个出让项目，注定不会那样地轻易简单，一帆风顺的。随后发生的情况虽然早在我们的预料之中，却异常棘手，即双方对于地价的认识差异，于是一场围绕地价的拉锯式谈判开始了。
锦江之星在地块的价格上提出三点理由：一是港城发展前景虽好，但当下的土地价格只能参照当时南汇不成熟区域的地价水平；二是锦江之星旅馆有限公司属于股份制企业，花出去的钱涉及每个股东的利益，而且出资拿地建项目也不符合锦江之星的开发惯例，所以地价高了，董事会通不过；三是项目建成初期的运营状况堪忧，只有低地价介入才能有效地控制住成本与风险。
时间在一天一天地过去，我们积极商讨对策。最后决定分两步走：首先静下心来研判锦江之星对在港城投资开发项目的诚意与决心程度，争取破读对方对土地价格的真实底线。然后采取有效沟通的方式，以诚意打动并说服对方默认我们的意见。经过认真分析，我们得出锦江之星董事会对于投资港城的意愿很高，轻易不会放弃。这除了长期交往已对对方形成的直观认识外，还取决于我们掌握的一个新情况，即04至05年，中国的消费市场快速增长，经济型酒店存在巨大的发展空间，包括锦江之星、如家快捷在内的众多经济型酒店品牌亟需在全国布点扩张，抢占市场份额，形成规模效应，以提升自身影响力与竞争优势。选择在港城布点无疑是锦江之星扩张战略与长期发展战略相结合的一个重要内容。有了认识也就有了谈判的底气，随后我们抛出了四点充满诚意的说服性理由：一是表明我们有意与锦江之星合作的想法始终不变，但过低的土地价格将严重偏离主城区实际的开发投入成本，这种非理性的，甚至缺乏诚意的执意做法最终只能导致一场不会有结果的交易。二是作为主城区首块出让的经营性项目用地，其地价具有标杆与指导作用，过低的价格是自贬身价的行为，也不符合主城区的发展定位要求，既容易引入低端品牌开发商，又不利于今后长远的发展，相信这也是锦江之星公司所不愿意看到的；三是此次出让的商业地块地处一环带毗邻射河区域，地理位置与环境极佳，这样的地块放眼整座城市也非常鲜见，同时这也包含着集团领导的用心良苦与深切诚意；四是为进一步表示诚意，我们将特别承诺一定金额的经济补贴，以弥补项目建成初期可能因人气不足所导致的经营亏损。那次商谈后，锦江之星公司沉默了近半个月的时间。终于，在双方就地价问题拉锯谈判了一个月后，锦江之星最终默认了我们提出的地价的设想（最终的挂牌价由政府相关部门确定），经董事会一致通过，答应参与项目地块的竞买活动。
最终锦江之星有惊无险地如愿摘得该地块，成为入驻主城区的首个经营性项目开发商。2007年8月28日，锦江之星临港新城店正式开业迎客。酒店总客房数达300间，餐位200个。据介绍，落户主城区的锦江之星是锦江之星家族的第四代产品，全部采用国家绿色饭店标准要求设计、建造的国内首座全新概念的绿色，环保型经济型酒店。套用锦江之星总经理的话说，只有拿出做好的方案打造最好的产品才能匹配主城区卓越独特的魅力、气质与发展定位。
在获悉锦江之星竞得该项目地块，签署竞得通知书的那一天，我们欢喜雀跃。尽管过程曲折、艰辛与不易，但想到集团耕耘多年的土地终于可以开花结果，产生收益，作为奋战在第一线的每一位招商部成员均感到无比的激动与骄傲。同时，我们也深刻地意识到，主城区一亮相，便吸引了一家知名的酒店股份制企业在明知项目建成初期可能亏损的前提下还毅然投入，这不仅是招商部全员努力创造的奇迹，更彰显并预示着主城区必将日益受到市场的重视与追捧，主城区的未来将充满着更多的传奇与美好。
如果说“天时、地利、人和”成就了锦江之星的入驻，那么当主城区特有的气质与魅力同上海绿地集团企业文化机缘相遇后，另一个更大手笔的项目就孕育而生了，这就是主城区首个普通商品房项目——绿地蓝海庭“东岸涟城”项目。
上海绿地集团是中国房地产龙头企业之一，上海地产50强排名蝉联三年第一，中国房产企业排名位居第二。2005年，为配合海事大学和水产大学的整体搬迁，港城（集团）公司根据市府要求选择在三环带毗邻两所大学的位置划出一块住宅用地，开发配套商品房项目，定向提供给两所大学老师居住使用。绿地集团出于企业长远发展考虑，中标竞得该项目地块，同时为其以后开发毗邻地块的普通商品房项目奠定了良好的基础。或许有人会觉得奇怪，2006年，主城区的基础设施虽已完备，但城市功能开发才刚起步，周边人烟稀少，功能配套极不成熟，离开市区足足有60多公里距离，没有直达的轨道交通，在此情况下，要开发一个33万平方米的大型居住社区，感觉上像是天方夜谭，房子建成后会有人买吗？
最后的结果再次证明了那条亘古不变的真理：成功永远属于极小部分的那群人。因为他们敢于打破常规，眼光独到，感觉灵敏，发现并把握机会的能力始终较常人领先一步。绿地集团不仅以适当的土地价格毫无悬念地竞得项目地块，而且项目建成预售之时正逢2007年全国房价、地价全线开始持续大幅上涨的绝好时机，开盘均价从原定的5500元/平方米，经两次预征询后直升至7300--7500元/平方米。价格毫无理由地被开发商涨了36%，结果还是出现了供不应求的情况。2007年9月9日开盘当日，滴水湖沿湖一周约8公里的景观带车满为患。来自市区、南汇当地、港城产业区以及周边省市的各色购房者很早就拥堵在售楼处门口，一张稍微靠前的等号牌一度被炒至1000多元，开发商只能增设保安以维持现场秩序。2007年9月9日至2007年12月1日，绿地蓝海庭项目一期分四次共售出公寓住宅703套，总建筑面积约6万平方米，均在预售当日售罄。2007年12月，绿地蓝海庭获得由新民晚报组织评选的“2007年十佳明星楼盘”的殊荣，项目进一步受到社会各界的广泛关注。
无论对招商部，还是绿地集团，这样的结果令人激动也出乎意料。有时成功的定义除了努力，还需要加些运气，如果列成公式即：成功=80%的努力+20%的运气，而当遇上真正的好运时，这20%的运气往往能为最后的成功贡献80%的价值。
主城区首个普通住宅楼盘持续热销、盛况空前的场面，即便在2007年整个房地产市场呈牛市行情的情况下也属罕见。绿地集团开发该项目的成功再次在主城区的发展史上谱写了一段传奇。同时也为那些曾经一度质疑主城区投资价值的开发企业上来一堂清晰而深刻的课：“敢为天下先”从来不是盲目的投入，而是深思熟虑后的谋动。事实胜于雄辩，主城区的楼盘之所以一经问世就受到市场的青睐与追捧，是外界普遍看好整个临港新城未来发展的结果，是主城区人性化的综合生态环境影响着人们对未来的生活与居住环境作出全新思考的结果。
“锦江之星”和“东岸涟城”这两个“第一”的实现，不仅赋予了港城崭新的开始，而且标志着主城区城市功能开发成功地迈出了第一步。两个项目的落成为主城区带来了第一批观光游客和第一批常住的居民。
如今，更多的“第一”已经在这片土地上生根发芽：第一座观海公园——南汇嘴观海公园已建成启用；第一个博物馆和爱国主义教育基地——中国航海博物馆即将落成；第一座政府办公大楼——区行政中心已建成启用；第一座寄宿制的市重点中学——上海中学临港分校即将落成；第一座三级甲等医院——上海第六人民医院临港分院正在积极筹建；第一家五星级酒店——南岛皇冠假日酒店正在如火如荼地建设；第一家度假型酒店——快捷假日酒店已经全部建成，等待招租；第一批LOFT高档商务楼宇——闵联国际大厦、昊坤国际大厦、百业信国际大厦；第一个家海鲜餐厅、第一家咖啡屋、第一家超市……还有更多的功能性项目都在热火朝天地运作中。
未来，主城区将被赋予更加丰富的城市内涵：一环带商务区会逐渐演变成具各类主题特色的商业、商办中心，这里将呈现一番全新的气象：第一家酒店式公寓将拔地而起，各具特色的商务办公环境会孕育而生；步行街上商业业态齐全，第一家百货公司、第一家便利店、第一家专卖店、第一家餐饮店等等争相出现，各类商铺门庭若市，路上游客行人熙熙攘攘，街头车水马龙，川流不息，一派欣欣向荣的景象。
节假日，平时为生计而忙碌奔波的都市人群，终于可以抛却烦恼，卸去工作的疲惫，完全放轻松地投入到主城区恬静宜人、自然生态的环境中来。这里有的尽是蓝天、绿地和丰富的水系。滴水湖岛屿上会有第一家游艇俱乐部，第一个激动人心的主题乐园……在这里人们可以充分享受依湖傍水的原生态环境，体验海阔天空，放飞心灵的妙境。
未来，主城区将形成一个个崭新的滨海人文居住社区。这里，有第一个外资楼盘，第一座国际化居住社区，第一个具有主题特点的生活社区。一到晚上，各居住社区内灯火齐放，与滴水湖一环带商业区内五光十色、炫目耀眼的霓虹灯交相辉映，流光溢彩。
相信不久的将来，主城区会有更多的“第一”出现，更多令人震撼、骄傲、感慨、和惊喜的时刻产生。这里，一个生态化、现代化、以人与自然为本，以绿色为主题的滨海新城将会不断地向前发展与壮大。
我们梦想着，期待着，展望着。
上海港城开发（集团）有限公司
招商管理部
朱践 朱惟
二00九年五月二十五日